미국 주택 재고의 연령 데이터와 구성요소 수명, 철거율을 분석해 주택의 기대 수명을 추정하고, 건설 기술과 산업 정체가 수명에 미치는 영향을 살펴본다.
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집은 얼마나 오래 갈까?
이는 놀라울 정도로 답하기 어렵다. 오늘날 대부분의 주택(다세대든 단독주택이든)은 벌룬 프레이밍(balloon frame)이나 플랫폼 프레이밍(platform frame)을 사용하는 경량 목구조로 지어진다. 이 시스템은 잠재적으로 매우 오랫동안 지속될 수 있다 — 1800년대에 지어진 벌룬 프레임 주택이 현재까지 사용되는 사례가 많다. 하지만 이런 집들은 (당시 기준이든 현재 기준이든) 예외적으로 잘 지어졌거나, 운이 좋았거나, 의도적으로 보존하려는 노력이 있었을 수 있다. 구성 요소가 수명이 다할 때마다 교체되고, 화재나 다른 재해로 파괴되지 않는 한, 집은 이론적으로는 테세우스의 배처럼 무한히 존재할 수 있다. 심지어 기초나 골조조차 의지만(그리고 자금만) 있다면 이론적으로 교체할 수 있다. 시간이 흐르면서 오래된 주택은 문화적·역사적·예술적 가치가 축적되어, 계속 유지·보수할 가치가 생길 수도 있다.
그러나 대부분의 집이 이런 운명을 맞으리라고 기대해선 안 된다. 미국 국가사적지 등록부에는 미국 내 100만 건이 넘는 역사적 부동산이 등재되어 있지만(그중 모두가 주택은 아님), 100년이 넘은 주택은 미국에만 거의 900만 채에 달한다.
더 나은 질문은 주택이 얼마나 오래 지속될 가능성이 있는가 — 즉 주택의 기대 수명은 얼마인가일 것이다. 이것도 곧바로 답하기는 어렵다. 건물 수명에 대한 대부분의 측정치는 집 자체가 아니라(서로 다른 속도로 마모되는) 개별 구성요소에 대한 추정치를 제공한다. 전미 공인 주택 검사협회(NACHI)는 목재 골조와 콘크리트 기초(사실상 모든 집이 갖는)의 추정 하한을 100년 이상으로 제시한다. 전미주택건설업협회(NAHB)는 기초와 골조의 수명이 “한 사람의 일생(lifetime)”이라고 덧붙인다. 그러니 더 깊이 파고들 필요가 있다.
미국 주택 재고의 연령에 관한 최선의 자료는 American Housing Survey(AHS)로, 2년마다 미국 전역의 여러 주택 시장에서 수천 채를 표본 조사한다. AHS가 측정하는 항목 중 하나가 건축 시기(10년 단위)인데, 이를 통해 특정 10년 동안 건설된 주택 수가 시간이 지나며 어떻게 변하는지 볼 수 있다. 아래는 1987년부터 단독·다세대를 합산한 전체 주택의 준공 연도를 요약한 그래프다.
안타깝게도 데이터에는 잡음이 많고, 평활화한 이후에도 이상한 경향이 남아 있다. 한 10년이 지나면 그 기간에 지어진 주택 수는 동일하게 유지되거나 감소해야만 하는데, 몇몇 경우에는 시간이 지나며 오히려 증가하는 모습이 보인다[1]. AHS 자료에 따르면, 1987년에 비해 2019년에 1950년대에 지어진 집이 더 많다고 나오는데, 이는 그럴듯하지 않다.
1970년대에 지어진 집들도 비슷한 이상 경향을 보이는데, 처음에는 가파르게 감소했다가(다른 어느 10년도 보이지 않는 패턴), 그다음에는 증가하고, 다시 한 번 급감한다. 그러니 이 수치를 어느 정도 신뢰하더라도, 큰 폭의 오차 가능성을 염두에 두고 해석해야 한다.
이 수치들을 사용해 평균 주택 연령을 계산하면 시간이 지날수록 꾸준히 증가하는 값을 얻는다:
완전성을 위해, 1970년 이전 연도의 평균 주택 연령은 미국 역사 통계: 식민지 시대부터 1970년까지에서 가져왔다. 평균 연령은 꾸준히 증가하고 있으며, 현재만큼 높았던 적이 없다. 이렇게 빠르게 증가하는 평균 연령(1983년 이후 연간 약 0.3년 상승)은 주택 재고에서 빠져나가는 집이 많지 않고, 빠져나가는 집들도 특별히 더 오래된 편은 아님을 시사한다.
이것은 정체된 건설 산업의 또 다른 효과이기도 하다 — 새 집이 이전 세대보다 크게 나아지지 않다면, 오래된 집을 대체하려는 동인이 생기지 않는다.
건축 10년대별 주택 수가 전반적으로 시간이 지나며 감소하는 경향을 제외하면, 단순한 선형 감가(감소)율 외의 패턴은 보이지 않는다. 대략적으로 1980년 이후에 지어진 집은 주택 재고에서 빠질 가능성이 매우 낮고, 그 이전에 지어진 집은 연 0.4%에서 1.7% 범위의 비율로 재고에서 빠지는 듯하다.
중요한 점은, 이 감소율이 집의 “연식”과는 관련이 없어 보인다는 것이다. 1920년 이전에 지어진 집이 1970년대에 지어진 집보다 주택 재고에서 제거될 가능성이 더 높지는 않다:
이는 어느 정도 의미가 있다. 다른 조건이 같다면, 새 집은 그 집이 필요한 지역에 지어졌을 가능성이 높고, 첫 30~40년 동안은 철거를 정당화할 정도로 심각한 문제를 겪을 가능성이 낮다. 제거는 화재·홍수·기타 재해에 의한 기저 파괴율에서만 발생해야 한다.
하지만 시간이 지날수록 유지보수 비용은 계속 증가하고, 경제적·문화적 여건이 더 이상 그 비용 지출을 정당화하지 못할 수 있다. 지역 경제가 쇠퇴해 인구가 줄어들었거나, 집의 크기가 더 이상 사람들이 원하는 것과 맞지 않을 수도 있다[2].
이 단순화된 모델(사실상 손실이 거의 없는 3040년을 거친 뒤 일정한 감소율 적용)을 사용하면, 주택의 기대 수명은 대략 **100300년**이 나온다.
1920년 무렵 주택은 약 2,750만 채였고, 그중 약 900만 채, 즉 33%가 현재도 남아 있다. 이는 앞서 제시한 수명 범위의 하한이 암시하는 비율보다 낮다. 하지만 20세기 초에는 전기, 실내 배관 같은 건설 기술이 널리 보급되었고, 이는 기존 주택에 레트로핏하기 어렵다(즉, 비용이 많이 든다). 이와 유사한 기술적 변화가 없다면, 오늘날의 주택은 더 오래 사용되는 모습을 보게 될 것이다.
한 가지 의문은, 비록 현대 주택이 본질적으로 예전 집과 같은 골조 시스템을 사용하지만, 현대의 시공 기술이 오히려 오래된 집보다 현대 주택의 수명을 줄이는 건 아닐까 하는 점이다. LVL과 I-조이스트 같은 엔지니어드 우드 제품은 비교적 최근의 발명품으로, 주택 건설에서 점점 더 널리 쓰이고 있다. 특히 OSB(Oriented Strand Board, 방향성 구조용 스트랜드 보드)는 1970년대 도입된 이후 목구조 벽체·바닥용 구조용 합판(석고보드 아님) 대체재의 표준으로 자리잡았는데, 예상 수명이 60년에 불과하다는 추정도 있다[3].
[1] - 특정 10년에 지어진 주택 수가 증가할 수 있는 경우가 아예 없는 것은 아니다. 비주거 건물을 주거용으로 전환하거나, 한 건물을 더 많은 주택 단위로 분할하는 경우가 그 예다. 하지만 이런 수는 크지 않아야 한다.
[2] - 1970년 이후 평균 주택 규모는 약 1,000제곱피트 증가했다.
[3] - 물론 모든 제품이 그런 것은 아니다. 일부 제조사는 OSB 쉬딩에 집의 수명 동안 유효한 보증을 제공한다.
뉴욕에서 팔각형 주택 매물. 이런 팔각형 집은 1800년대 중반 잠시 인기를 끌었는데, 그 장점을 찬양한 한 권의 책이 출간된 뒤였다. 구(球)에 가까운 형태가 최소 면적으로 최대 체적을 감싸므로 건설 효율이 높다는, 그럴듯한 이론이 바탕이었다. 100년 후 벅민스터 풀러도 다이막시온 하우스로 비슷한 아이디어를 추구했다.
Triforce는 측판(side plate) 없이, 복부(web)와 플랜지에 핑거 조인트를 적용한 하이브리드 목 트러스/I-조이스트를 제공한다. 의도는 목 트러스와 I-조이스트의 장점을 결합하는 것으로 보인다. 즉, 트러스 구조로 기계·전기·배관(MEP) 설비 배치를 쉽게 하고, 끝단에는 2피트 길이의 I-조이스트를 둬 현장 트리밍(맞춤 절단)성을 확보하는 방식이다. 다만 저비용 해법이 될 모습은 잘 그려지지 않는다.
흐루쇼프카(Khrushchyovka)는 옛 소련에서 1960년대에 수천 동이 지어진 5층 프리팹 아파트다. 전성기에는 6천만 명이 흐루쇼프카에 거주했을 정도로, 진정한 대량생산 건설의 사례였다. 프리캐스트 콘크리트 패널을 사용해 제작되었으며, 조립에 2주면 충분했고, 서로가 거의 동일했다. 원래는 25년만 버티도록 설계되었지만(영광스러운 공산주의 미래가 도래할 때까지), 2017년 기준으로도 아직 수천 동이 존재한다.
파워포인트가 발명되기 70년 전, 듀폰은 발표를 위해 천장에 모노레일을 달아 물리적 차트를 이동시키는 ‘차트 룸’을 만들었다.
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