미국과 세계 여러 나라의 지수를 통해 보면 건설 비용은 시간이 지나도 거의 내려가지 않으며, 대체로 전체 물가상승률과 같거나 그보다 더 빠르게 오른다.
얼마 전 우리는 미국의 건설 생산성 추세와 전 세계 여러 나라의 건설 생산성 추세를 살펴봤다. 그 결과 미국과 대부분의 크고 부유한 나라들에서 건설 생산성은 정체되어 있거나 하락하고 있음을 확인했다. 제조업과 농업, 혹은 경제 전체는 일반적으로 시간이 지나며 생산성이 개선되는 모습을 보이지만, 건설 분야에서는 생산성이 기껏해야 제자리걸음을 하거나 최악의 경우 시간이 갈수록 하락하는 경향을 보인다.
생산성의 추세, 즉 일정한 투입량으로 시간이 지나며 얼마나 많은 산출을 얻는지를 이해하는 것은 유용하지만, 건설 산업의 진보를 보여주는 다른 지표를 보는 것도 역시 유용하다. 그중 특히 두드러지는 척도는 건설 비용이다. 집이나 사무실, 아파트 건물을 짓는 데 얼마나 많은 돈이 드는지, 그리고 그 비용이 시간이 지나며 어떻게 변했는지를 보는 것이다. 비용은 우리가 실제로 중요하게 여기는 것을 직접 추적한다는 점에서 좋은 개선 지표다. 우리는 주택, 건물, 인프라를 짓는 비용이 낮아져 더 감당 가능해지기를 바라며, 생산성 같은 더 추상적인 척도에 관심을 갖는 것도 기본적으로 그것이 비용의 대리 지표이기 때문이다.
놀랍지 않게도, 건설 비용을 보면 건설 생산성에서 봤던 것과 비슷한 추세가 나타난다. 건설은 시간이 지나도 거의 더 저렴해지지 않으며, 건설 비용은 대체로 전체 물가상승률과 같거나 그보다 높은 수준으로 상승하는 경향이 있다. 생산성과 마찬가지로, 데이터를 더 세분화된 수준에서 분석해도 같은 현상이 나타나며, 미국뿐 아니라 전 세계 여러 나라에서도 같은 모습을 볼 수 있다.
건설 비용의 변화는 일반적으로 비용 지수를 통해 추적된다. 비용 지수는 여러 기관이 데이터를 수집하고 분석해 건설 비용의 대규모 변화를 포착하려고 만든 척도다. 크게 보면 지수에는 두 가지 유형이 있다. 산출 지수와 투입 지수다. 산출 지수는 완성된 건물이나 인프라의 비용 변화를 측정하려고 한다. 즉, 집이나 사무용 건물, 혹은 도로 구간을 짓는 비용이 시간에 따라 어떻게 변하는지를 본다. 투입 지수는 어떤 건설 투입물 묶음의 비용 변화를 측정한다. 서로 다른 건설 작업, 자재, 노동의 가격을 추적하는 식이다.
어떤 지수가 산출 지수인지 투입 지수인지 구분하는 일은 항상 간단하지 않다. 지수가 정확히 어떻게 구성되는지는 다소 불투명할 수 있기 때문이다. 겉보기에는 특정 유형의 건설, 예를 들어 신규 아파트 건물의 변화를 추적하므로 산출 지수처럼 보이는 지수도, 실제로는 그 유형의 건설에 특화된 투입 요소의 가격 변화를 바탕으로 만들어졌다면 투입 지수처럼 기능할 수 있다. 다른 조건이 같다면 나는 투입 지수보다 산출 지수를 선호한다. 산출 지수가 우리가 실제로 관심을 두는 것, 즉 완성된 건물의 비용을 더 가깝게 추적해야 하고 왜곡에도 덜 취약하기 때문이다. 예를 들어, 비용을 크게 줄이는 훌륭한 건설 방식이 발명되더라도, 단순히 노동 10시간, 강철 100파운드, 시멘트 1톤의 비용을 합산하는 투입 지수에는 그 효과가 반영되지 않을 수 있다. 실제로 많은 투입 지수가 이런 방식으로 구성된다. 하지만 실무적으로는 산출 지수와 투입 지수가 서로를 꽤 밀접하게 따라가는 경향이 있다.
비용 지수는 생산성 지표를 괴롭히는 몇몇 측정상의 어려움에 비교적 강하다. 보통 실제 건물의 비용 변화를 비추도록 구성되기 때문이다. 예를 들어 이전에 우리는 생산성 지표가 “산출 구성의 변화”라는 문제에 시달린다는 점을 봤다. 특정 지역이나 특정 집계 기간 동안 어떤 종류의 건설이 이루어지는지가 바뀌면 실제 생산성 추세가 가려질 수 있다. 하지만 비용 지수의 작성 기관들은 종종 건설 시장의 추세를 모니터링하고, 어떤 항목에는 더 높은 가중치를 두고 다른 항목에는 낮은 가중치를 두는 식으로 지수의 구성 방식을 수정해 이를 반영하려고 한다. 따라서 비용 지수는 산출 구성 변화 문제에 더 강건할 것으로 기대할 수 있다.
하지만 어떤 경우에는 비용 지수도 생산성 지표와 같은 측정 문제를 공유한다. 특히 비용 지수를 품질 에 맞게 조정하는 것은 어려울 수 있다. 현대의 건물은 제곱피트당 비용이 더 들 수 있지만, 더 높은 기준으로 지어졌거나 다른 면에서 더 높은 성능을 지닐 수 있으며, 비용 변화만 보면 이런 점은 포착되지 않는다. Census Bureau의 Constant Quality Index 같은 일부 지수는 품질 변화를 반영하려고 하지만, 대부분은 그렇지 않다. (이는 예를 들어 Bureau of Labor Statistics의 산업별 물가상승 지표가 TV나 신차 같은 품목의 물가상승 추세를 계산할 때 품질 변화를 반영하려고 하는 것과는 대조적이다.) 품질 변화를 조정하려는 지수조차도 그것을 완전히 반영하지는 못할 가능성이 크다. 다만 이런 문제는 우리가 비용 그 자체에 관심이 있다는 점에서 어느 정도 완화된다. 비용이 어떻게 변하는지 아는 것 자체가 가치가 있다. 즉, 상승하는 비용의 일부가 기준 강화 때문이어서 같은 돈으로 더 많은 것을 얻는다고 해도, 건설 비용이 다른 가격들에 비해 어떻게 변하는지를 아는 것은 여전히 유용하다. 그럼에도 비용 추세를 볼 때는 품질 변화가 항상 신뢰성 있게 포착되는 것은 아니라는 점을 염두에 둘 필요가 있다.
미국의 건설 비용 추세를 보기 위해, 우리는 다음 지수들을 사용할 것이다.
The Turner Building Cost Index — 미국 최대 종합 건설사 가운데 하나인 Turner Construction이 작성하는 지수로, “노동 요율과 생산성, 자재 가격, 시장의 경쟁 상황” 같은 요소를 고려해 비주거용 건물의 가격을 추적한다. 이는 가장 오래 지속적으로 작성된 건설 비용 지수 가운데 하나로, 1915년까지 거슬러 올라간다.
Census Bureau의 Single-Family Constant Quality Index — 미국 Census Bureau가 작성하는 이 지수는 단독주택 가격의 변화를 추적하며, 1964년까지 거슬러 올라간다.
Handy-Whitman — Whitman Requardt and Associates가 작성하는 이 지수의 데이터는 철근 콘크리트와 벽돌 내장 유틸리티 건물을 짓는 비용을 추적한다. 물론 다른 유형의 건물에 대한 데이터도 있다. 이 지수는 이러한 건물 유형에 대해 다양한 투입 요소인 자재, 노동, 장비의 가격을 살펴보며 구성되지만, 상대적 비중은 “현재의 건설 관행”을 반영하도록 조정되므로 나는 이를 산출 지수로 분류한다. 나는 이 지수의 1915년부터 2002년까지 데이터를 확보할 수 있었다.
Craftsman 단독주택 비용 — 1950년대부터 발행되어 온 견적 가이드인 Craftsman’s National Construction Estimator에는 미국에서 “전형적인” 단독주택을 짓는 제곱피트당 추정 비용이 포함되어 있다. 나는 이 값을 1966년까지 거슬러 올라가 확보할 수 있었다.
The National Highway Construction Cost Index— 미국 Federal Highway Association이 작성하는 이 지수는 시간에 따른 고속도로 건설 비용을 추적하며, 고속도로 건설 계약의 낙찰가를 바탕으로 한다. 이 공개 지수는 1915년까지 거슬러 올라간다.
E.H. Boeckh Index — E.H. Boeckh and Associates가 작성하는 이 지수는 노동비, 자재비, 세금 및 보험 요소를 포함한 “115개 요소”를 바탕으로 미국 여러 도시의 다양한 건물 유형 비용을 추적한다. (나는 이 지수를 투입 지수에 포함시켰는데, 기본적으로 투입물 바스켓 접근법으로 비용을 구성한다고 보기 때문이다. 다만 이 요소들에 어떤 가중치를 두었는지에 따라 산출 지수로 보는 편이 더 타당할 수도 있다.) 오랫동안 이 지수는 U.S. Bureau of Economic Analysis가 발행하는 Survey of Current Business에 수록되었다. 나는 1910년부터 1991년까지의 주거용 건설 지수를 살펴본다.
ENR Construction Cost Index — Engineering News-Record가 작성하는 이 지수는 비숙련 노동, 강철, 시멘트, 목재 등 여러 건설 투입 요소의 바스켓을 추적하며, 상대적 비중은 주기적으로 조정된다. ENR은 비숙련 노동 대신 숙련 노동을 넣은 사실상 동일한 “Building Cost Index”도 작성한다. 이 지수는 1908년부터 지속적으로 작성되어 왔다.
RS Means Historical Cost Index — RSMeans 견적 회사가 작성하는 이 지수는 건설 노동, 자재, 장비 비용의 바스켓을 추적한다. 나는 이 지수의 데이터를 1953년까지 거슬러 확보할 수 있었다.
Riggleman Index— 1934년 미출판 박사학위 논문에서 작성된 이 지수는 ENR construction cost index와 American Appraisal Company의 산업용 건물 비용 지수 같은 여러 다른 지수를 이용해 만들어졌다. 이 지수는 1868년까지 거슬러 올라간다는 점에서 특히 유용하다.
Blank Residential Index — 이것도 또 하나의 합성 지수로, 가중된 건설 투입 요소 바스켓과 E.H. Boeckh 지수를 함께 사용해 주거 건설 비용을 추적한다. 이 지수는 1889년까지 거슬러 올라간다는 점에서 유용하다.
우리는 이 각각의 지수를 전체 물가상승의 일반적인 척도인 소비자물가지수(CPI)와 비교할 것이다. 소비자물가지수는 1913년까지만 거슬러 올라가므로, 그 이전 값에는 Oregon State의 Robert Sahr가 만든 물가 변환 계수를 사용할 것이다.
아래 그래프는 1870년부터 1950년까지의 다양한 비용 지수를 보여준다.
그리고 이 그래프들은 1950년부터 2022년까지의 비용 지수를 보여준다.
우리는 기간이 언제이든, 그리고 투입 지수를 보든 산출 지수를 보든 상관없이 건설 비용이 전체 물가상승률과 대체로 비슷하거나 그보다 더 빠르게 상승하고 있음을 볼 수 있다. 생산성 추세를 살펴봤을 때, 우리는 대략 1960년대 이후 미국의 건설 생산성이 정체되거나 하락하고 있음을 봤다. 비용 데이터는 이 문제가 훨씬 더 이전까지 거슬러 올라간다는 점을 시사하며, 미국의 건설 비용은 사실상 전체 물가상승률에 비해 한 번도 하락한 적이 없다는 점을 보여준다.
이 그래프들은 서로 다른 지수들의 비용 추세를 거시적으로 보기에는 좋지만, 특정 기간 동안의 비용 추세를 보기는 어렵다. 그래서 각 지수의 10년 기간별 평균 연간 성장률에서 같은 기간의 CPI 평균 성장률을 뺀 값을 보자. 그러면 특정 기간에 건설 비용이 물가상승에 비해 어떻게 변하는지 볼 수 있다. 양수는 건설 비용이 물가상승보다 더 빠르게 오르고 있음을 의미하고, 음수는 건설 비용이 물가상승보다 더 느리게 오르고 있음을 의미한다.
거의 모든 기간에서 사실상 모든 비용 지수에 대해 건설 비용이 전체 물가상승보다 더 빠르게 오르고 있음을 볼 수 있다. 주요 예외는 1975년부터 1995년까지의 기간으로, 이때는 대부분의 지수가 전체 물가상승에 비해 더 낮은 상승률이나 심지어 하락을 보여준다. 또한 역사적 비용 상승률이 현대의 비용 상승률만큼 나쁘거나 오히려 더 나빴다는 점도 볼 수 있다. 1915년부터 1965년 사이의 다섯 개 10년 기간 중 네 기간에서 Turner Cost index는 전체 물가상승보다 1퍼센트포인트 이상 더 빠르게 상승했지만, 1995년부터 2025년까지의 기간들에서는 1퍼센트포인트 미만으로 상승했다.
건설 생산성과 마찬가지로, 더 세분화된 건설 비용 추세도 볼 수 있다. 개별 건설 작업의 비용이 어떻게 변했는지를 보는 것이다. 이를 위해 건설 견적 가이드를 사용할 수 있는데, 이 가이드는 다양한 건설 자재와 작업의 비용 추정치를 제공한다. 같은 작업, 혹은 유사한 작업의 비용을 여러 판본의 견적 가이드에 걸쳐 비교하면 그 작업의 비용이 어떻게 변하는지 알 수 있다.
아래 차트는 1954년, 1985년, 2023년에 발행된 RSMeans 견적 가이드 세 가지 판본에서 가져온 40가지 서로 다른 건설 작업의 비용을 보여준다.
그리고 이 차트는 1967년부터 2016년 사이에 발행된 여러 버전의 Craftsman National Construction Estimator에서 가져온 20가지 서로 다른 건설 작업의 비용을 보여준다.
개별 건설 작업의 비용 변화가 균일하지는 않다는 점을 볼 수 있다. 어떤 것은 전체 물가상승보다 더 빠르게 상승했고, 어떤 것은 더 느리게 상승했다. 하지만 평균적으로 보면 이러한 건설 작업의 비용은 전체 물가상승 수준에서 상승했다. 따라서 평균적으로 건물을 생산하는 비용이 더 저렴해지지 않을 뿐 아니라, 적어도 이 작업 표본에서는 개별 건설 작업의 비용 역시 평균적으로 하락하지 않고 있다.
개별 건설 작업의 변화를 보는 데는 문제가 있다. 건설 생산성을 살펴볼 때 지적했듯이, 다른 조건이 같다면 건설은 새롭고 개선된 공정을 도입하는 방식으로 발전할 것이라고 기대할 수 있으므로, 오래된 공정의 변화만 보는 것은 많은 것을 드러내지 못할 수 있다. 19세기에 못은 더 저렴해졌는데, 이는 새로운 못 제조 공정의 도입 덕분이었다. 손으로 만든 못이 절단 못 공정으로 대체되고, 이어 철사 못 공정으로 대체된 것이다. 만약 손으로 만든 못의 개선만 봤다면, 시장의 못은 전혀 저렴해지지 않았다고 결론 내렸을 수도 있다. 실제로 일어난 일은 오래된 공정이 단지 새롭고 더 나은 공정으로 대체된 것이었기 때문이다. 나는 여전히 사용된다는 것을 아는 건설 작업을 사용함으로써 이 문제를 피하려고 했지만, 완벽하지는 않다. 안타깝게도 이 방법은 역선택 문제에 부딪힐 수 있다. 견적 가이드의 많은 판본에 등장하는 작업을 고르는 일 자체가 대체하기 어려운 작업을 의도치 않게 선택하는 결과를 낳을 수 있기 때문이다. 그럼에도 세부 작업 수준에서 비용을 분석하는 데 우리가 가진 최선의 방법이다.
이 문제는 건설 생산성을 볼 때 했던 것과 같은 방식으로 다룰 수 있다. 넓은 범주의 작업들에서 비용 추세를 보는 것이다. 아래 차트는 Craftsman’s National Construction Estimator에서 단독주택을 짓는 데 필요한 32개 작업 범주의 제곱피트당 비용을 보여준다. 볼 수 있듯이 작업 비용은 일반적으로 전체 주택 가격이 오르는 속도와 대략 같은 속도로 상승하며, 좀처럼 변하지 않는다. (이는 작업 범주 가격이 전체 비용의 백분율로 주어지고, 대부분의 작업 범주에서 그 비율이 시간이 지나도 거의 변하지 않았다는 점에서 어느 정도 기계적인 결과이기는 하지만, 그럼에도 주목할 만하다.)
따라서 건설 작업 수준에서도 비용은 전체 물가상승 수준과 같거나 그보다 높은 수준으로 상승하는 경향이 있음을 볼 수 있다.
이 추세가 국제적으로도 관찰되는지 보기 위해, 다른 나라들에 대해 작성된 유사한 건설 비용 지수들을 볼 수 있다. 우리가 살펴볼 비용 지수는 다음과 같다.
Eurostat Construction Producer Price Index for Residential Buildings — Eurostat이 유럽 36개국에 대해 작성한 이 비용 지수는 주거용 건물의 비용 변화를 추적한다. (이 지수가 어떻게 구성되었는지는 나도 특별히 분명하지 않다. 웹사이트에는 생산자물가지수가 “그 활동으로부터 발생하는 모든 재화와 관련 서비스의 평균 가격 변동”을 추적한다고만 적혀 있다.) 대부분의 나라에서 이 지수는 2000년까지 거슬러 올라가지만, 일부 국가는 1950년대까지 거슬러 올라간다.
영국의 BIS construction output price index — 이 지수는 여러 영국 건설 부문의 산출 가격을 추적한다. 나는 “All Construction” 값을 사용했다. 1955년까지 거슬러 올라간다. 이 지수는 2011년까지만 있으므로, 2014년에 시작한 영국 Office for National Statistics의 유사한 Construction Output Price Index로 보완했다.
Belgium의 ABEX index — 이 지수는 벨기에에서 주거용 건물을 짓는 가격을 추적한다. Eurostat Producer Price Index에는 벨기에 데이터가 포함되어 있지만 2000년까지만 거슬러 올라가는 반면, ABEX index는 무려 1914년까지 거슬러 올라간다.
Japan의 Construction Cost Deflator — 이 지수는 일본 건설의 여러 부문에 대한 가격 변화를 추적하며, 1960년까지 거슬러 올라간다. 나는 주거 건설 값을 사용했다.
South Korea의 Construction Cost Index — 이 지수는 한국의 여러 건설 부문에 대한 건설 비용 변화를 추적하며, 2000년까지 거슬러 올라간다. 나는 주택 건설 지수를 사용했다.
Hong Kong의 Building Works Tender Price Index — 시공사 입찰가를 바탕으로 홍콩의 신규 건물 비용을 추적한다. 1970년까지 거슬러 올라간다.
Taiwan의 Construction Price Index— 이 지수는 대만의 건설 비용 변화를 추적하며, 115개의 서로 다른 건설 투입 요소 가격을 바탕으로 한다. 1991년까지 거슬러 올라간다.
아래 그래프는 주요 유럽 12개국의 각 지수를 소비자물가지수와 비교한 것이며, 미국 소비자물가지수도 함께 보여준다.
그리고 이 그래프는 아시아 국가들의 건설 비용 추세를 보여준다.
미국의 건설 비용 지수에서 봤던 것과 같은 패턴이 나타난다. 건설 비용은 거의 언제나 해당 국가의 전체 물가상승률과 같거나 그보다 더 빠르게 상승한다.
미국의 건설 비용을 볼 때 했던 것처럼, 건설 비용 변화에서 소비자물가지수 변화를 뺀 값을 10년 단위 구간으로 보면 이 점을 더 분명하게 볼 수 있다. 아래 차트는 유럽과 아시아의 41개국에 대해 10년 단위로 건설 비용 변화에서 CPI를 뺀 값을 보여준다. 여기에는 위 그래프에 포함하지 않은 더 작고 더 가난한 나라들도 많이 들어 있다.
이 차트는 미국의 건설 비용 차트보다 파란색이 다소 더 많지만, 그래도 비용이 전체 물가상승보다 더 빠르게 오르는 경우가 그렇지 않은 경우보다 더 많다는 점을 볼 수 있다.
우리가 건설 생산성의 추세, 즉 일정한 투입량으로 얼마나 많은 건설 산출을 얻는가를 살펴봤을 때, 그것은 대체로 거의 변하지 않거나 시간이 갈수록 하락하고 있음을 봤다. 우리는 미국에서 다양한 세분 수준의 여러 지표를 사용해 이를 확인했고, 대부분의 다른 부유한 나라들에서도 이를 확인했다. 건설 비용, 즉 일정한 통화량으로 얼마나 많은 건설 산출을 얻는가를 보면 비슷한 현상이 나타난다. 건설 비용은 전체 물가상승 수준과 같거나 그보다 높은 수준으로 오르는 경향이 있으며, 집이나 사무실, 기타 건물을 짓는 일이 더 저렴해지는 경우는 좀처럼 없고, 있다 해도 극히 드물다. 우리는 이를 미국에서 다양한 지표를 통해 보았고, 세계 여러 나라에서도 같은 현상을 본다. 건설 생산성의 정체는 대략 1960년대까지 거슬러 올라가 문제를 확인할 수 있었다. 하지만 건설 비용에 대해서는 문제를 훨씬 더 이전으로 밀어 올릴 수 있다. 몇몇 제한된 시기를 제외하면, 건설 비용은 사실상 전체 물가상승률에 비해 한 번도 하락한 적이 없다.
